I.  Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea imobiliară este o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui imobil de către o persoană care s-a comportat ca un proprietar o anumită perioadă de timp.

II.  Bunurile care nu pot fi uzucapate (dobândite prin uzucapiune)

Nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile declarate de lege inalienabile.

Codul civil nu prevede în mod expres aceste bunuri, însă prevede faptul că  acestea sunt scoase din circuitul civil (textul de lege se referă la bunurile din proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, indiferent de data la care aceste bunuri au fost scoase din circuitul civil).

III. Persoane care nu pot dobândi un imobil prin uzucapiune

Potrivit  art. 918 alin (1), nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;

b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate;

c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;

d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.

Observăm astfel o limitare a persoanelor care pot dobândi un imobil prin uzucapiune, spre exemplu, dacă ați locuit sau locuiți într-o casă în calitate de locatar, comodatar s.a, nu poate fi dobândit dreptul de proprietate asupra acesteia deoarece legea o încadrează ca fiind detenție precară și nu posesie.

Totuși, există situații în care inclusiv detentorul precar poate dobândi un imobil prin uzucapiune, respectiv:

a)  în cazul în care detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;

b) dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului;

c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă.

IV.  FELURILE UZUCAPIUNII

Uzucapiunea pe vechiul cod civil (1864)

În sistemul vechiului cod civil, uzucapiunea este de două feluri:

· uzucapiunea de 30 ani pentru care este necesar să existe o posesie utilă, indiferent de buna sau reaua-credință a uzucapantului;

· uzucapiunea de la 10 la 20 ani caz în care este necesar un just titlu sau o justă cauză, precum și buna-credință a posesorului.

       Uzucapiunea prevăzută de Codul Civil în vigoare

       Noul Cod Civil prevede două feluri ale uzucapiunii imobiliare, respectiv:

· uzucapiunea tabulară de 5 ani și se aplică celor înscriși în cartea funciară, însă fără a avea o cauză legitimă;

· uzucapiunea extratabulară de 10 ani pentru care este necesară îndeplinirea uneia dintre următoarele condiții: proprietarul imobilului a murit sau și-a încetat existența, să fi renunțat la dreptul de proprietate ori imobilul să nu fie înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, posesia exercitată nu trebuie să fie viciată, iar pentru a produce efecte juridice trebuie să fie utilă (nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină).

V.  PROCEDURA UZUCAPIUNII

Pentru a dobândi un imobil prin uzucapiune, trebuie formulată o cerere de chemare în judecată adresată instanței competente.

Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul.

Reclamantul va arăta în cererea de înscriere data de la care posedă imobilul sub nume de proprietar, temeiul uzucapiunii, faptul dacă imobilul posedat este sau nu înscris în cartea funciară, precum și numele ori denumirea vechiului proprietar sau a succesorului acestuia, dacă îl cunoaște.

La cerere se vor anexa:

a) un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;

b) un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;

c) un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;

d) certificatul de rol fiscal, atunci când este cazul;

e) înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul;

f) documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;

g) extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară; în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;

h) lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.

După depunerea cererii, instanţa dispune, prin încheiere, citarea titularului dreptului înscris în cartea funciară sau a succesorilor acestuia, dacă sunt cunoscuţi, precum şi emiterea unei somaţii şi afişarea acesteia la imobilul în litigiu, la sediul instanţei, al biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară şi la sediul primăriei în raza căreia se află imobilul, precum şi publicarea ei în două ziare de largă răspândire, dintre care cel puţin unul de circulaţie naţională.

Reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii.

Cabinetul de Avocat ”OANA ELENA BRAN” oferă servicii juridice calificate în diverse arii de practică ale dreptului, preponderent în probleme ce țin de materia dreptului penal/procesual penal și dreptului civil/procesual civil, asigurând clienților noștri asistență și reprezentare juridică în fața instanțelor de judecată din București și din țară (Judecătorii, Tribunale, Curți de Apel), a organelor de urmărire penală (Parchete, DNA, DIICOT), a autorităților cu atribuții jurisdicționale, a notarilor publici și a executorilor judecătorești, precum și în fața organelor administrației publice sau instituții.

Ne găsiți aproape de centru București. Biroul de avocatură este situat  în mun. București,  Piața Iulia nr.8, bl.i7, sc.2, ap.45, Sectorul 3 (zona Decebal).

Av. Oana Elena Bran

0771627909

e.avocatura@gmail.com