Locaţiunea
este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure
celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă,
în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Locațiunea
este de două feluri: locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a
bunurilor mobile care se numeşte închiriere și locaţiunea bunurilor
agricole care poartă denumirea de arendare.
Cu
privire la bunurile ce pot face obiectul locațiunii, toate bunurile, atât
mobile cât şi imobile, pot face obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere
legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.
Cu
privire la prețul locațiunii (chiria), acesta poate consta într-o sumă de bani
sau în orice alte bunuri sau prestaţii.
Ce
se întâmplă în situația în care au fost încheiate contracte de locațiune cu
privire la același bun iar perioadele se suprapun?
În
situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi
parţial, conflictul dintre locatari se rezolvă:
a) în cazul imobilelor înscrise în
cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea
funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător;
b) în cazul mobilelor supuse unor
formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel
dintâi aceste formalităţi;
c) în cazul celorlalte bunuri, în
favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului,
dispoziţiile Art. 1275 aplicându-se în mod corespunzător.
Pentru
ce perioadă de timp poate fi încheiat un contract de locațiune?
Locaţiunile
nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile
stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Care
sunt obligațiile locatorului?
Locatorul
este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:
a) să predea locatarului bunul dat
în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare
corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita
şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.
Locatorul
este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare
corespunzătoare utilizării acestuia.
Locatorul
este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod
constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se
abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea
folosinţă.
Cine
are sarcina efectuării reparațiilor necesare?
Locatorul
este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine
bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii,
conform destinaţiei stabilite potrivit Art. 1799.
Sunt
în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din
folosinţa obişnuită a bunului. Dacă, după încheierea contractului, se iveşte
nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă,
deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile
pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în
afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării
cheltuielilor. În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi
după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât
de la data înştiinţării.
Cine
răspunde dacă bunul este afectat de vicii?
Locatorul
garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a
ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.
Locatorul
nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului
şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile Art. 1690 alin. (3).
Locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile
aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a
locatarului.
Dacă
locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la
o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave
încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el
poate rezilia contractul, în condiţiile legii.
Atunci
când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat
şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi
că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.
Ce
obligații are locatarul?
Locatarul
are următoarele obligaţii principale:
a) să ia în primire bunul dat în
locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul
şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă
şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea,
din orice cauză, a contractului de locaţiune;
e) obligația de a permite
examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport
cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl
cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără
însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei
bunului.
Ce
se întâmplă dacă una dintre părți refuză să-și execute obligațiile?
Contractele
de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost
înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în
modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
Ce
obligații are locatarul?
Locatarul
este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă,
potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei
prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa
anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.
Dacă
locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează
astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere
daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.
Locatarul
este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror
alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării
reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.
Cine
suportă reparațiile locative?
În
lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în
sarcina locatarului.
Care
sunt cauzele de încetare a contractului?
Contractul
de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau,
după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.
Dacă,
după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi
îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se
consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în
privinţa garanţiilor.
Dacă
părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat
în locaţiune.
Dacă
locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate
denunţa contractul prin notificare.
Atunci
când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi
execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a
rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii
Dacă
bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit
destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.
Desfiinţarea
dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat
determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.
Locaţiunea
nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului. Cu toate acestea, în
cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa
contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de
moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.
ATENȚIE!
Dacă discutăm despre închirierea locuințelor regulile suferă ușoare modificări.
Fiecare
caz este unic iar detaliile pot face diferența, motiv pentru care
în orice situație este recomandat să discutați cu un avocat pentru a fi
informați cu privire la situația în care vă aflați, iar, în cazul în care
urmează să încheiați un contract, să obțineți o opinie juridică cu privire la
clauzele inserate.
Cabinetul de
Avocat ”OANA ELENA BRAN” oferă servicii juridice calificate în diverse arii de
practică ale dreptului, preponderent în probleme ce țin de materia dreptului
penal/procesual penal și dreptului civil/procesual civil, asigurând clienților
noștri asistență și reprezentare juridică în fața instanțelor de judecată din
București și din țară (Judecătorii, Tribunale, Curți de Apel), a organelor de
urmărire penală (Parchete, DNA, DIICOT), a autorităților cu atribuții
jurisdicționale, a notarilor publici și a executorilor judecătorești, precum și
în fața organelor administrației publice sau instituții.
Ne găsiți
aproape de centru București. Biroul de avocatură este situat în mun. București, Piața Iulia nr.8, bl.i7, sc.2, ap.45,
Sectorul 3 (zona Decebal).
Av. Oana Elena
Bran
0771627909